A bizalmi vagyonkezelésbe rendelt ingatlan egyes adózási vonatkozásai

Az alábbiakban ezért az ingatlant mint kezelt vagyonelemet helyezzük a fókuszba, és áttekintjük a vagyonrendeléshez, a vagyonkezelés fennállása alatti időszakhoz, valamint a vagyonkiadáshoz kapcsolódó lehetséges adókövetkezményeket.

1.időszak: Az ingatlan vagyonkezelésbe adása – illeték- és jövedelemadózási aspektusok

Az ingatlan vagyonrendelése során – a bizalmi vagyonkezelés lényegi elemeként – a vagyonrendelő a vagyonkezelés céljából átruházza az ingatlan tulajdonjogát a vagyonkezelőre. Ennek megfelelően az ingatlan-nyilvántartásban is a vagyonkezelő kerül feltüntetésre tulajdonosként, azzal, hogy e minőség külön megjelölésre kerül.

Lényeges hangsúlyozni, hogy ez az alapvetően ellenérték nélküli vagyonátruházás a vagyonkezelő oldalán nem keletkeztet ajándékozási illetékkötelezettséget, mivel az illetékekről szóló törvény e jogügyletet kifejezetten kivonja a hatálya alól.

A jövedelemadók tekintetében ugyanakkor ennél jóval összetettebb a szabályozási környezet. Amennyiben a vagyonrendelő magánszemély, a vagyonrendelés adójogi értelemben kvázi értékesítésnek minősül, ugyanakkor tényleges adófizetési kötelezettség nem feltétlenül keletkezik. A vagyonrendelő ugyanis az ingatlan bekerülési értékének meghatározásakor – amely értéken a vagyonkezelő a kezelt vagyon könyveiben nyilvántartásba veszi az ingatlant – szabadon dönthet arról, hogy az eredeti beszerzési értéken, vagy a vagyonrendelés időpontjában fennálló piaci értéken adja át az ingatlant.

Amennyiben a vagyonrendelő a piaci értéken történő bevitel mellett dönt, úgy meg kell határozni az úgynevezett nem realizált eszközérték-növekményt, amely az ingatlan megszerzésére fordított összeg – tipikusan a vételár – és a vagyonkezelésbe adáskori piaci érték különbözeteként jelentkezik. Ez az eszközérték-növekmény abban az esetben válik adókötelessé, ha az ingatlant érintő vagyonkiadásra a vagyonrendelést követő öt éven belül kerül sor. Ha azonban az ingatlan, illetve annak értékesítése esetén az annak helyébe lépő vagyoni érték legalább öt évig a kezelt vagyon részét képezi, akkor az ezt követő vagyonkiadás során az eszközérték-növekmény után már nem kell adót fizetni, és a vagyonkezelő ezt az összeget törli a kezelt vagyon nyilvántartásából.

Noha a bizalmi vagyonkezelés elsősorban a magánszemélyek igényeire szabott jogintézménynek tekinthető, nem kizárt, hogy vagyonrendelőként jogi személy járjon el. Ebben az esetben, amennyiben az ingatlan könyv szerinti értéke eltér – jellemzően alacsonyabb – a vagyonrendeléskor megállapított bekerülési értéktől, a különbözet a vagyonrendelő oldalán egyéb bevételként jelenik meg, amely társasági adókötelezettséget keletkeztet. További lényeges szempont, hogy ha a vagyonrendelő társaság és a vagyonkezelő társaság egymással kapcsolt vállalkozási viszonyban állnak, a társasági adóról szóló törvény rendelkezései szerint a vagyonrendelés során is a szokásos piaci ár elvét kell alkalmazni, és az ettől való eltérés esetén transzferár-korrekciókat kell végrehajtani mind a vagyonrendelő társaság, mind a kezelt vagyon adóalapjában.

2.időszak: a vagyonkezelés – helyi adók, jövedelemadó és általános forgalmi adó kérdései

A bizalmi vagyonkezelés és a kezelt vagyon adózási sajátossága, hogy a kezelt vagyon a társasági adó és a helyi iparűzési adó tekintetében önálló adóalanynak minősül, saját adószámmal rendelkezik. Ezzel szemben az általános forgalmi adó szabályai szerint nem minősül önálló adóalanynak, így a kezelt vagyonhoz kapcsolódó gazdasági események áfa-kötelezettségeit a vagyonkezelő a saját bevallásában teljesíti.

Építményadó

Az ingatlannal összefüggő helyi adókötelezettségek alapvetően a kezelt vagyont terhelik, amelyeket a vagyonkezelő teljesít a kezelt vagyon terhére. Ennek megfelelően a vagyontervezés során kiemelt jelentősége van annak, hogy az adott ingatlan milyen rendeltetéssel kerül a kezelt vagyonba:

• jövedelemszerző hasznosítási céllal, vagy
• elsősorban a kedvezményezettek ingyenes használatát szolgálva.

Függetlenül az ingatlan használatának céljától, a helyi adózás körében minden esetben számolni kell az építményadóval, amelynek megállapítása a vagyonkezelő személyéhez igazodik. Amennyiben a vagyonkezelő jogi személy, az adókötelezettség is ennek megfelelően alakul; magánszemély vagyonkezelő esetén pedig a magánszemélyekre irányadó szabályok alkalmazandók. Ez a különbségtétel azért bír jelentőséggel, mert a helyi adókról szóló törvény és az önkormányzati rendeletek rendszerint kedvezőbb feltételeket biztosítanak a magánszemélyek számára, például mentességek vagy alacsonyabb adómértékek formájában. Ennek következtében, ha a vagyonrendelő jogi személy vagyonkezelőt jelöl ki, az építményadó tekintetében magasabb adóteherrel kell számolni, mintha az ingatlan közvetlenül a magánszemély tulajdonában maradt volna, vagy magánszemély látná el a vagyonkezelői feladatokat.

Az ingatlan hasznosítása a kezelt vagyonban

A kezelt vagyon főszabály szerint társasági adóalanynak minősül, azzal az eltéréssel, hogy amennyiben a vagyonrendelő és a kedvezményezett egyaránt magánszemély, és a kezelt vagyon adott adóévben kizárólag pénzügyi bevételekkel rendelkezik, a társasági adó alól mentesül. Az ingatlan bérbeadásából származó bevétel azonban nem minősül pénzügyi bevételnek, így erre a mentesség nem alkalmazható.

Ennek megfelelően, ha az ingatlant a vagyonkezelő bérbeadás vagy értékesítés útján hasznosítja, a keletkező eredmény után a kezelt vagyon 9% társasági adót és 2% helyi iparűzési adót köteles fizetni. Az így megadóztatott hozam a kedvezményezettek részére osztaléknak megfelelő adóteher mellett – 15% személyi jövedelemadó és legfeljebb 13% szociális hozzájárulási adó – fizethető ki.

Az áfa szempontjából a kezelt vagyon nem önálló adóalany, így az ingatlan bérbeadásának adózása a vagyonkezelő adóalanyisága körében jelenik meg. A bérbeadás főszabály szerint adómentes, ugyanakkor választható annak adókötelessé tétele, amelyet minden esetben egyedileg célszerű megvizsgálni.

Megjegyzendő, hogy ha a magánszemély az ingatlant saját tulajdonában tartva adja bérbe, az ebből származó jövedelmet kizárólag 15% személyi jövedelemadó terheli, amely kedvezőbb adózást jelenthet. Ugyanakkor ezzel szemben figyelembe kell venni a bizalmi vagyonkezelés vagyonvédelmi és generációs vagyontranszferben betöltött szerepét és az ebből fakadó előnyöket.

Az ingatlan kedvezményezettek általi ingyenes igénybevétele

Noha az adórendszer általános elve szerint az ingyenes juttatások adókötelezettséggel járnak, a személyi jövedelemadóról szóló törvény a bizalmi vagyonkezelés körében eltérő szabályt állapít meg. Amennyiben a kezelt vagyon az ingatlannal összefüggésben nem számol el költséget vagy ráfordítást, a kedvezményezettek ingyenes vagy kedvezményes használata nem keletkeztet adófizetési kötelezettséget. Ha azonban a kezelt vagyon költséget számol el, és a kedvezményezettek nem fizetik meg a piaci ellenértéket, a különbözet egyéb jövedelemként adókötelessé válik.

Alternatív megoldást jelenthet, ha a magánszemély vagyonrendelő a vagyonrendelés során fenntartja magának a haszonélvezeti jogot az ingatlanon. Ebben az esetben az ingatlan használata és hasznosítása a haszonélvezeti jog gyakorlásaként valósul meg, nem pedig a kezelt vagyon ingyenes juttatásaként, így elkerülhetők az ezzel kapcsolatos adózási kérdések, miközben az ingatlan vagyonvédelme továbbra is biztosított.

3.időszak: a vagyonkiadás - jövedelemadózás, illeték

A bizalmi vagyonkezelés megszűnésekor vagy vagyonkiadás esetén az ingatlan tulajdonjoga a kedvezményezettekre száll át, vagyis ekkor kerül véglegesen ki a kezelt vagyon köréből.

Ajándékozási illeték

Az illetékekről szóló törvény alapján a kedvezményezett vagyonszerzését úgy kell megítélni, mintha azt közvetlenül a vagyonrendelőtől szerezte volna. Ennek megfelelően a vagyonkiadás főszabály szerint ajándékozásnak minősül, amelyet 18%, - lakóingatlan esetén 9% - mértékű ajándékozási illeték terhel, kivéve, ha valamely illetékmentességi jogcím alkalmazható. Az egyenes ági rokonok, házastársak és testvérek közötti ajándékozás illetékmentes, így ezen személyi körbe tartozó kedvezményezettek esetén az ingatlan után nem kell illetéket fizetni. Amennyiben a vagyonrendelő egyben kedvezményezett is, az ingatlan visszaszerzése szintén illetékmentes.

Személyi jövedelemadó

Ha a kezelt vagyonból maga az ingatlan kerül kiadásra, és a vagyonrendeléstől számított öt év már eltelt, a juttatás tőkejuttatásnak minősül és adómentes. Amennyiben azonban a vagyonkezelő a vagyonkezelés időtartama alatt az ingatlant a bekerülési értéket meghaladó ellenérték fejében értékesíti, az így realizált nyereség hozamként adózik a kedvezményezettek oldalán, az osztalékra vonatkozó szabályok szerint.

Általános forgalmi adó

Az általános forgalmi adó jellemzően csak kivételes esetekben merül fel, ugyanakkor nem hagyható figyelmen kívül, ha az ingatlanhoz levonható áfa kapcsolódott, például felújítás vagy beszerzés kapcsán. Ilyen esetben az ingyenes vagyonkiadás az Áfatv. alapján termékértékesítésnek minősül.

Zárszó

Összegzésként megállapítható, hogy egy ingatlan bizalmi vagyonkezelésbe rendelése számos előnnyel járhat, ugyanakkor az ezzel összefüggő adózási kérdések összetettsége miatt körültekintő tervezést igényel. A konkrét élethelyzetre szabott döntés meghozatalát megelőzően ezért indokolt tapasztalt szakértő bevonása a teljes körű elemzés érdekében.

Ha Ön is szeretné biztonságban tudni családi vagyona jövőjét, vegye fel velünk a kapcsolatot! Csapatunk számvitel, adótanácsadás és jog terén szerzett tapasztalatával segít a bizalmi vagyonkezelés megtervezésében és kialakításában!

Elérhetőségünk:

Web: hidconsulting.hu

Szponzorált tartalom